조합원입주권을 취득·보유·양도하거나 증여·상속하려는 분께 필요합니다. 세법은 개정이 잦아 최종 판단은 국세청이나 세무 전문가 확인이 필요합니다.
재개발세금은 ‘취득단계 확인’부터 ‘신고서류·적용시점 확인’까지 6단계로 확인합니다. 투자 시점 판단에 필요한 순서입니다.
관리처분계획인가일을 기준으로 주택 취득인지 입주권 취득인지 구분합니다.
입주권 보유 기간 중 주택 수 산정과 보유세 적용 방식을 확인합니다.
1세대 1조합원입주권 비과세 요건(소득세법 제89조제1항제4호)을 확인합니다.
상속받은 조합원입주권의 비과세 판단 기준을 확인합니다.
조합원입주권이 주택 수 산정에 포함되는지 확인합니다.
양도소득세 신고 시 필요 서류와 법 적용 시점을 확인합니다.
재개발과 재건축은 전환 시점 항목에서 차이가 있고, 법적 정의·비과세 요건·일시적 1주택+1입주권 항목은 동일하게 적용됩니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 법적 정의 | 소득세법 제88조(관리처분계획 인가로 취득한 입주자 지위) | 동일 조문 적용 |
| 전환 시점 | 관리처분계획인가일 | 관리처분계획인가일(재건축도 동일) |
| 비과세 요건 | 1조합원입주권 비과세(제89조제1항제4호), 실거래가 12억원 초과 시 과세 | 동일 조문 적용 |
| 일시적 1주택+1입주권 | 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도(시행령) | 동일 |
아래 목록에서 주제별로 정리한 재개발세금 정보 60가지를 바로 볼 수 있습니다.
재개발 세금은 취득·보유·양도·증여상속 단계마다 세목과 기한이 다르고, 조합원입주권이 주택 수에 들어가는지가 비과세와 중과를 가릅니다.
| 단계 | 확인할 내용 | 확인처 |
|---|---|---|
| 주택수·자산구분 | 관리처분계획인가일 전후 취득 여부, 입주권·분양권 구분, 1세대 범위 | 조합 공문, 국세청 |
| 취득단계 | 입주권 매매 취득세와 준공 시 원시취득 취득세, 취득일로부터 60일 신고 | 관할 구청 세무과 |
| 보유단계 | 6월 1일 기준 소유자, 철거 전후 재산세 과세 대상, 종부세 합산배제 9월 신청 | 위택스, 홈택스 |
| 양도단계 | 1조합원입주권 비과세 요건, 12억원 초과분 과세, 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 내 예정신고 | 국세청 홈택스 |
| 증여·상속 | 증여일·상속개시일 시가 평가, 이월과세, 사전증여 합산, 조합원 지위 승계 신고 | 관할 세무서, 조합 |
| 신고서류·적용시점 | 계약서·필요경비 증빙 보관, 경정청구·기한후신고 기한 | 관할 세무서 |
대부분의 실수는 조합원입주권을 주택이 아니라고 여기거나, 신청해야 받는 특례를 자동 적용으로 착각하는 데서 생깁니다.
재개발은 관리처분계획인가일을 기준으로 전환됩니다. 인가일 전에 잔금을 청산해 취득한 경우는 주택 취득으로, 인가일 이후 취득한 경우는 조합원입주권 취득으로 봅니다(2026-09-09 기준, 국세청·세무사를 통한 최종 확인 권장).
소득세법 제89조제1항제4호에 따라 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없으면 1조합원입주권 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 실지거래가액이 12억원을 초과하는 부분은 과세됩니다.
주택을 먼저 보유한 상태에서 조합원입주권을 취득한 경우, 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택으로 보는 일시적 특례가 적용될 수 있습니다(소득세법 시행령).
동일세대원으로부터 상속받은 경우 등 일정 요건을 충족하면 비과세 특례가 적용될 수 있으며, 피상속인과 상속인의 보유·거주기간을 통산해 판단합니다. 구체적인 요건은 개별 사안마다 달라 세무 전문가 확인이 필요합니다.
네, 사전 예약 시 당일 방문 상담이 가능합니다. 보유 현황을 미리 알려주시면 관련 확인 절차를 안내해 드립니다.
아래 전화상담 버튼으로 문의하시면 됩니다. 관심 있는 구역명을 알려주시면 관련 정보와 절차를 상담해 드립니다.
