재개발 입주권 저가 매매, 증여로 추정될 수 있나
조합원입주권을 가족 등 특수관계인 사이에 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면, 실제로는 증여인데 매매로 가장한 것으로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다. 저가양수도 규정을 모르고 거래하면 예상치 못한 세금 문제가 생길 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 특수관계인 간 거래 | 시가와 대가의 차액이 일정 기준 이상이면 증여 추정 |
| 비특수관계인 간 거래 | 거래 관행상 정당한 사유 없이 현저히 낮으면 역시 문제될 수 있음 |
| 판단 기준 | 시가 대비 차액의 비율과 절대 금액을 함께 고려 |
저가양수도란 무엇인가요
실제로는 무상으로 재산을 넘기고 싶지만 매매 형식을 빌려 증여세를 피하려는 시도를 막기 위해, 시가보다 현저히 낮은 가격의 거래를 증여로 추정해 과세하는 제도입니다.
특수관계인 간 거래는 더 엄격합니다
부모와 자녀 등 특수관계인 사이의 거래는 시가와 거래가액의 차이가 일정 기준을 넘으면 그 차액 부분에 증여세가 부과될 수 있습니다.
입주권의 시가는 어떻게 정하나요
유사한 입주권의 최근 매매사례가 있으면 이를 참고하고, 마땅한 사례가 없으면 감정평가액이나 기준시가 등 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다.
정당한 사유가 있으면 예외가 인정될 수 있습니다
재정 상황이 어려워 급하게 처분해야 하는 등 정당한 사유가 있으면 저가 거래라도 증여로 보지 않을 여지가 있으나, 이를 입증하는 것은 쉽지 않아 신중한 접근이 필요합니다.
양도소득세와 증여세가 함께 문제될 수 있습니다
매도인에게는 양도소득세, 매수인 측에는 증여세 문제가 각각 발생할 수 있어 저가 거래는 양쪽 모두에게 세금 위험이 있습니다.
가족 간 거래 시 주의할 점
가족끼리는 서로 편의를 봐주려는 마음에 시세보다 낮게 거래하는 경우가 있는데, 이런 거래는 세무서의 사후 검증 대상이 되기 쉬워 시가에 가깝게 거래하거나 사전에 세무 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.
적발되면 어떻게 되나요
증여로 추정되면 차액에 대해 증여세가 부과되고, 신고하지 않았다면 무신고가산세까지 함께 부과될 수 있어 부담이 커질 수 있습니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
시가와 거래가액의 차액이 일정 기준을 넘으면 증여로 추정돼 세금이 부과될 수 있습니다. 기준 이내라면 문제되지 않을 수 있습니다.
예외가 인정될 여지가 있으나 사유를 입증하기 쉽지 않아 신중한 접근이 필요합니다.
유사 매매사례를 참고하거나, 없으면 감정평가액·기준시가 등 보충적 평가방법을 적용합니다.
네, 매도인은 양도소득세, 매수인 측은 증여세 문제가 각각 발생할 수 있습니다.
특수관계인 간 거래는 저가양수도 규정이 더 엄격하게 적용돼 사후 검증 대상이 되기 쉬운 편입니다.
차액이 일정 기준(금액·비율) 이내면 통상 문제되지 않으며, 기준을 초과할 때만 증여로 추정됩니다. 정확한 기준은 세무 전문가로 확인해야 합니다.
거래 관행상 정당한 사유 없이 현저히 낮은 가격이면 비특수관계인 간에도 증여로 문제될 수 있어 완전히 안전하지는 않습니다.
가능한 한 감정평가 등을 통해 객관적인 시가를 산정하고 그 가격에 근접하게 거래하는 것이 가장 확실하며, 큰 금액이면 거래 전 세무 전문가 검토를 받는 것이 안전합니다. 거래 대금의 실제 지급 내역도 통장 등으로 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.
통상 시가와 대가의 차액 중 일정 기준을 초과하는 부분에 대해 증여세가 부과되는 구조라, 차액 전체가 아니라 기준 초과분을 기준으로 계산되는 경우가 많습니다. 정확한 계산식은 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 안전합니다.
아닙니다. 일반 부동산·주식 등 다른 재산에도 동일한 취지의 규정이 적용되며, 조합원입주권도 그 대상 재산 중 하나로 다뤄질 뿐입니다.