취득단계

원조합원과 승계조합원, 조합원입주권 취득세는 어떻게 다른가

정리 · 2026년 09월 11일

재개발 조합원입주권은 처음부터 조합원이었던 원조합원과, 매매로 입주권을 넘겨받은 승계조합원이 있습니다. 두 경우 모두 조합원입주권을 취득한다는 점은 같지만, 원조합원은 종전자산(토지·건물)을 기준으로, 승계조합원은 매매 대금을 기준으로 취득세 과세표준이 산정되는 등 접근 방식이 다릅니다. 이 내용은 2026년 9월 11일 기준이며, 지방세법은 개정이 잦아 최종 확인은 관할 구청 세무과나 세무 전문가를 통해야 합니다.

원조합원과 승계조합원의 기본 차이

원조합원은 정비사업구역 내 부동산을 원래부터 보유하다 조합원 지위를 얻은 사람이고, 승계조합원은 원조합원으로부터 조합원입주권을 매매 등으로 넘겨받은 사람입니다. 둘 다 조합원이지만 취득 경위가 달라 세금 처리 방식에도 차이가 생깁니다.

원조합원의 취득세는 이미 끝난 경우가 많습니다

원조합원은 정비사업구역 지정 이전부터 토지·건물을 보유해 온 경우가 대부분이라, 해당 부동산 취득 시점에 이미 취득세를 납부했을 가능성이 높습니다. 조합원입주권으로 전환되는 과정 자체는 별도의 취득세 과세 이벤트로 보지 않는 것이 일반적입니다.

승계조합원은 매매 대금 기준으로 취득세를 냅니다

승계조합원이 조합원입주권을 매매로 취득하면, 이는 실질적으로 토지에 대한 권리를 새로 취득하는 것으로 보아 매매 계약금액을 과세표준으로 취득세가 부과됩니다. 프리미엄이 포함된 실제 거래가액이 기준이 되는 경우가 많습니다.

신축 건물 준공 시 취득세는 둘 다 발생합니다

원조합원이든 승계조합원이든 신축 건물이 준공되면 원시취득에 대한 취득세가 각각 새로 부과됩니다. 이는 조합원입주권 단계의 취득세와는 별개의 과세 이벤트로 다뤄집니다.

다주택자 중과 판단 시 차이가 있을 수 있습니다

조정대상지역 내 다주택자 중과 여부를 판단할 때, 원조합원과 승계조합원의 취득 시점과 경위가 다르게 해석될 여지가 있어 개별 사안별 확인이 필요합니다.

감면 요건도 각각 확인해야 합니다

생애최초 주택 구입 감면 등은 실제 취득 행위와 요건 충족 여부를 기준으로 판단되므로, 원조합원인지 승계조합원인지에 따라 적용 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

매매 계약 전에 확인할 사항

조합원입주권을 매매로 승계 취득하려는 경우, 취득세 예상 세액과 신축 건물 준공 시 추가로 발생할 취득세까지 함께 고려해 전체 자금 계획을 세우는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문