조합원입주권 1세대1주택 비과세 요건
소득세법 제89조제1항제4호는 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없는 1조합원입주권 보유자, 또는 조합원입주권 외 1주택을 함께 보유하며 그 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 조합원입주권을 양도하는 경우 등에 비과세를 적용합니다. 다만 실지거래가액이 12억원을 초과하면 그 초과분에는 과세됩니다. 이 내용은 2026년 9월 9일 기준이며 최종 확인은 국세청이나 세무 전문가를 통해야 합니다.
- 양도일 현재 다른 주택·분양권 없이 1조합원입주권만 보유
- 1조합원입주권 + 1주택 보유 시 — 주택 취득일로부터 3년 이내 입주권 양도
- 실지거래가액 12억원 초과 시 초과분 과세
- 일시적 1주택+1입주권 — 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도(시행령)
조합원입주권 1세대1주택 비과세 요건, 핵심만 요약하면 무엇인가요?
- 양도일 현재 다른 주택이나 분양권 없이 1조합원입주권만 보유하면 소득세법 제89조제1항제4호에 따라 비과세가 적용됩니다.
- 1주택을 함께 보유한 경우에는 그 주택 취득일부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도해야 비과세 특례를 받을 수 있습니다.
- 실지거래가액이 12억원을 넘으면 비과세 요건을 갖췄더라도 초과분에 대해서는 양도차익 비율에 따라 과세됩니다.
1조합원입주권 비과세 요건의 법적 근거는 무엇인가요?
소득세법 제89조제1항제4호는 1조합원입주권을 양도할 때 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않는 경우, 비과세를 적용한다고 정합니다. 다만 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 그 초과분에 대해 양도소득세가 과세됩니다.
1주택과 1조합원입주권을 함께 보유하면 비과세가 되나요?
조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우에도, 해당 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하면 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. 3년 이내 양도하지 못하는 특별한 사유가 있으면 예외가 인정되는 경우도 있습니다.
일시적 1주택+1조합원입주권 특례는 어떤 내용인가요?
기존 주택을 보유한 상태에서 조합원입주권을 새로 취득해 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 함께 보유하게 된 경우, 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하는 특례가 소득세법 시행령에 마련돼 있습니다.
신축주택 완공 후 거주 요건은 어떻게 되나요?
관리처분계획에 따라 취득하는 신축 주택이 완성된 후 2년 이내 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 신축주택 완성 전후 일정 기간 내 종전 주택을 양도하는 경우에도 비과세 특례가 적용될 수 있습니다.
입주권 비과세에서 12억원 기준은 무슨 의미인가요?
1세대1주택 비과세 한도인 실지거래가액 12억원 기준은 조합원입주권에도 동일하게 적용됩니다. 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도차익 비율에 따라 과세됩니다.
조합원입주권 양도 신고 시 어떤 서류를 확인해야 하나요?
조합원입주권 양도 시 양도소득세 신고에는 관리처분계획인가서, 종전자산 평가 관련 서류, 취득·양도 관련 계약서 등이 필요할 수 있습니다. 구체적인 서류 목록은 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 정확합니다.
비과세 요건을 충족하지 못하면 어떤 세율이 적용되나요?
비과세 요건을 충족하지 못하면 일반 양도소득세율이나 중과세율이 적용될 수 있습니다. 보유기간, 조정대상지역 여부, 다주택 여부 등에 따라 적용 세율이 달라져 개별 사안별로 확인이 필요합니다.
실제로 확인할 때는 어떤 순서로 진행하나요?
| 단계 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 양도일 현재 세대 전체가 보유한 주택·분양권·조합원입주권 목록을 정리합니다. |
| 2단계 | 1주택을 함께 보유했다면 주택 취득일 또는 입주권 취득일부터 3년이 언제 끝나는지 계산합니다. |
| 3단계 | 예상 실지거래가액이 12억원을 초과하는지 확인해 과세 대상 초과분을 가늠합니다. |
| 4단계 | 관리처분계획인가서, 종전자산 평가 서류, 취득·양도 계약서를 신고용으로 모읍니다. |
| 5단계 | 비과세 요건 충족 여부를 국세청이나 세무 전문가와 함께 최종 점검한 뒤 신고합니다. |
가장 흔하게 하는 실수는 무엇인가요?
- 입주권 1개만 있다고 판단하면서 세대원이 가진 분양권을 빠뜨려 비과세를 기대하는 경우입니다.
- 3년 기한을 계약일 기준으로 잘못 세어 실제로는 기한을 넘긴 뒤 양도하는 경우입니다.
- 비과세라는 말만 듣고 12억원 초과분 과세를 생각하지 않아 신고를 하지 않는 경우입니다.
양도단계 관련해 함께 보면 좋은 정보는 무엇인가요?
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
재개발세금에 대해 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
소득세법 제89조제1항제4호에 따라 양도일 현재 다른 주택·분양권이 없으면 1조합원입주권 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 실지거래가액이 12억원을 초과하는 부분은 과세됩니다.
주택을 먼저 보유한 상태에서 조합원입주권을 취득한 경우, 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택으로 보는 일시적 특례가 적용될 수 있습니다.
실지거래가액을 기준으로 하며, 1세대1주택 비과세 한도와 동일한 12억원 기준이 조합원입주권에도 적용됩니다.
신축주택 완성 후 2년 이내 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 하는 요건이 있습니다.
세법은 개정이 잦아 이 내용은 2026년 9월 9일 기준입니다. 실제 신고 전에는 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 최신 요건을 재확인해야 합니다.
통상 종전 주택 또는 토지를 취득한 날부터 조합원입주권 양도일까지를 기준으로 계산하며, 관리처분계획인가 전후 보유기간이 합산되는 경우가 많습니다. 정확한 산정은 개별 취득·처분 이력에 따라 달라 세무 전문가 확인이 필요합니다.