양도단계

조합원입주권 1세대1주택 비과세 요건

정리 · 2026년 09월 09일

소득세법 제89조제1항제4호는 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없는 1조합원입주권 보유자, 또는 조합원입주권 외 1주택을 함께 보유하며 그 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 조합원입주권을 양도하는 경우 등에 비과세를 적용합니다. 다만 실지거래가액이 12억원을 초과하면 그 초과분에는 과세됩니다. 이 내용은 2026년 9월 9일 기준이며 최종 확인은 국세청이나 세무 전문가를 통해야 합니다.

• 양도일 현재 다른 주택·분양권 없이 1조합원입주권만 보유
• 1조합원입주권 + 1주택 보유 시 — 주택 취득일로부터 3년 이내 입주권 양도
• 실지거래가액 12억원 초과 시 초과분 과세
• 일시적 1주택+1입주권 — 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도(시행령)

비과세 요건의 법적 근거

소득세법 제89조제1항제4호는 1조합원입주권을 양도할 때 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않는 경우, 비과세를 적용한다고 정합니다. 다만 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 그 초과분에 대해 양도소득세가 과세됩니다.

1주택+1조합원입주권을 함께 보유한 경우

조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우에도, 해당 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하면 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. 3년 이내 양도하지 못하는 특별한 사유가 있으면 예외가 인정되는 경우도 있습니다.

일시적 1주택+1조합원입주권 특례

기존 주택을 보유한 상태에서 조합원입주권을 새로 취득해 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 함께 보유하게 된 경우, 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하는 특례가 소득세법 시행령에 마련돼 있습니다.

신축주택 완공 후 거주 요건

관리처분계획에 따라 취득하는 신축 주택이 완성된 후 2년 이내 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 신축주택 완성 전후 일정 기간 내 종전 주택을 양도하는 경우에도 비과세 특례가 적용될 수 있습니다.

12억원 기준의 의미

1세대1주택 비과세 한도인 실지거래가액 12억원 기준은 조합원입주권에도 동일하게 적용됩니다. 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도차익 비율에 따라 과세됩니다.

신고 시 확인할 서류

조합원입주권 양도 시 양도소득세 신고에는 관리처분계획인가서, 종전자산 평가 관련 서류, 취득·양도 관련 계약서 등이 필요할 수 있습니다. 구체적인 서류 목록은 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 정확합니다.

비과세 요건 미충족 시 세율 적용

비과세 요건을 충족하지 못하면 일반 양도소득세율이나 중과세율이 적용될 수 있습니다. 보유기간, 조정대상지역 여부, 다주택 여부 등에 따라 적용 세율이 달라져 개별 사안별로 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문