분양권과 조합원입주권을 동시에 보유하면 주택 수는 어떻게 계산되나
분양권과 조합원입주권은 둘 다 완공 전 권리라는 점은 비슷하지만 세법상 근거 규정이 다르며, 2021년 이후 취득한 분양권도 조합원입주권과 마찬가지로 양도소득세 주택 수 판단에 포함되도록 제도가 바뀌었습니다. 두 권리를 함께 보유하면 각각의 비과세 판단에 서로 영향을 줄 수 있습니다. 이 내용은 2026년 9월 11일 기준이며, 최종 확인은 국세청이나 세무 전문가를 통해야 합니다.
| 구분 | 분양권 | 조합원입주권 |
|---|---|---|
| 발생 근거 | 청약 당첨 등 일반 분양 계약 | 관리처분계획 인가로 취득한 지위 |
| 주택 수 포함 여부 | 2021년 이후 취득분부터 포함(일반적 경향) | 소득세법 제88조 기준 포함 |
| 취득세 | 분양권 자체는 원칙적으로 비과세, 준공 시 취득세 | 준공 시 원시취득 취득세 |
분양권과 조합원입주권의 차이
분양권은 청약 등을 통해 일반 분양 계약을 체결하고 취득하는 권리이고, 조합원입주권은 정비사업 조합원이 관리처분계획 인가로 취득하는 지위라는 점에서 발생 근거가 다릅니다.
분양권도 주택 수에 포함되나요
과거에는 분양권이 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 많았지만, 이후 세법 개정으로 일정 시점 이후 취득한 분양권도 양도소득세 비과세·중과 판단 시 주택 수에 포함되도록 바뀌었습니다. 취득 시점에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
두 권리를 함께 보유하면 어떤 영향이 있나요
분양권과 조합원입주권을 함께 보유하면, 어느 하나를 양도할 때 다른 하나도 주택 수 산정에 포함돼 비과세나 일시적 2주택 특례 요건 충족이 더 까다로워질 수 있습니다.
취득 시점을 정확히 확인해야 합니다
분양권의 주택 수 포함 여부는 취득 시점을 기준으로 판단하는 경우가 많아, 계약일이나 당첨일 등 정확한 취득 시점을 확인하는 것이 세금 판단의 출발점입니다.
준공 후에는 각각 주택으로 전환됩니다
분양권과 조합원입주권 모두 준공 시점에는 각각 신축 주택으로 전환되며, 이때부터는 일반 주택과 동일한 기준으로 보유세·양도소득세가 적용됩니다.
일시적 2주택 특례 적용 가능성
요건을 충족하면 분양권이나 조합원입주권 취득으로 일시적으로 2주택(또는 2권리) 상태가 되더라도 비과세 특례를 받을 수 있는 제도가 있어, 종전 자산 처분 기한 등 요건을 확인해볼 필요가 있습니다.
최신 정보 확인의 중요성
분양권의 주택 수 포함 기준은 세법 개정 시점에 따라 크게 달라질 수 있어, 이 문서는 2026년 9월 11일 기준 일반적인 설명입니다. 실제 판단은 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인해야 합니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
아니요, 분양권은 일반 분양 계약으로, 조합원입주권은 정비사업 관리처분계획 인가로 취득하는 지위로 발생 근거가 다릅니다.
일정 시점 이후 취득한 분양권은 양도소득세 비과세·중과 판단 시 주택 수에 포함되는 것이 일반적 경향이며, 취득 시점에 따라 다를 수 있습니다.
네, 서로 주택 수 산정에 영향을 줄 수 있어 비과세나 일시적 2주택 특례 요건 충족이 더 까다로워질 수 있습니다.
네, 준공 후에는 각각 신축 주택으로 전환돼 일반 주택과 동일한 기준으로 보유세·양도소득세가 적용됩니다.
분양권은 계약일이나 당첨일, 조합원입주권은 관리처분계획인가일 전후 취득 여부를 기준으로 확인하며, 관련 계약서와 인가서를 통해 정리할 수 있습니다.
종전 자산을 정해진 기한 내 처분하는 등 요건을 충족해야 하며, 구체적인 기한과 조건은 세법 개정 여부를 확인해야 합니다.
계약이 적법하게 해제돼 분양권을 더 이상 보유하지 않게 되면 그 시점부터는 주택 수 산정에서 제외되는 것이 원칙이며, 해제 사실을 입증할 서류를 보관해두어야 합니다.
개정 이전에 취득한 분양권은 종전 규정이 적용될 여지가 있어, 취득 시점에 따라 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있으므로 취득일을 정확히 확인하고 국세청 자료로 재확인해야 합니다.